在（zài）买（mǎi）房的过程中（zhōng）经常为（wéi）了（le）表明购房人的买（mǎi）房意（yì）思而要求（qiú）预先交付一定（dìng）款项的行为，实践中更有“小订”和“大（dà）订”的做法，那么定（dìng）金和（hé）订金是一回事吗？如（rú）果购房（fáng）人最终决定（dìng）不（bú）买这套（tào）房（fáng）子了能（néng）够退还吗？定（dìng）金（jīn）指合同当事（shì）人为了确（què）保（bǎo）合同的（de）履行，依据法律和合同的规定由（yóu）一方当事人按（àn）合同标的额的一（yī）定比（bǐ）例，预先给付对方（fāng）的金钱或（huò）其他替代（dài）物。

债（zhài）务（wù）人履行债务后，定金应当（dāng）抵作（zuò）价（jià）款或者收回。给付定金的一（yī）方不履行约定的（de）债（zhài）务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因此，定金在性质上具有明显的（de）制裁（cái）违约行为的性质。购房人和开（kāi）发商（shāng）约定的定金具有从合同（tóng）的性（xìng）质（zhì），它以主（zhǔ）合同的存（cún）在为必（bì）要条件（jiàn）。当主合同不成立、无效或被撤销，定近条款也不能生效。主合同消灭，约定的定金（jīn）也随之消灭。

订金则是指购买人怕看（kàn）中的房子不能买（mǎi）到而（ér）交（jiāo）的预订的钱，可以理解为一种预付款行为，合同确（què）立（lì）、履行时预付款要充抵价款（kuǎn），合同不成（chéng）立时预付款应当返还。订金（jīn）的适（shì）用不存在制裁违约行为（wéi）的问题，对合同没有担保作用（yòng）。如果购（gòu）房人预交的是（shì）订金，最（zuì）终确定不想购买时（shí），开发商应当退还。因（yīn）此，购房（fáng）人（rén）在购（gòu）房的（de）过程中（zhōng），应当与开放商明确自己所预交的钱款属于“定金（jīn）”还是“订金”，如（rú）果属于“定金”应当是以书面的形式（shì）明确（què）加以规定。

关于“订金”的法律性质。我国法律没有明确的（de）规定，所以“订金”不是（shì）一个严格的（de）法律上的（de）概念，一般应（yīng）理解为（wéi）预付款，交付“订金”是先予履行债务的行为。而关（guān）于“定金”，在我国《民法通（tōng）则》和（hé）《担保法》中都有明显的规（guī）定（dìng），它和保证、抵押、质押与留（liú）置并列（liè）为（wéi）5种担保形式之一，属于债务人向债权人履行债务的担保（bǎo）。债务（wù）人??行债务（wù）后，定金应当抵作价款。二者（zhě）的区别在于：交付“订金”属于先予（yǔ）履（lǚ）行（háng）债务的行为，而（ér）交付“定金”是实施（shī）的担保行（háng）为（wéi），即交付定金（jīn）的（de）一方不（bú）履行约定的（de）债务（wù）时，无权要求返还定金，收受定金的一方（fāng）不履（lǚ）行约定的债务时，应当双倍返（fǎn）还定金。