房屋租赁合同履行中产生纠（jiū）纷（fēn），承租人拒交租（zū）金并拒绝返（fǎn）还（hái）房屋，出（chū）租人（rén）未经（jīng）通知承租人解除合同而于2020年（nián）6月直接起诉要（yào）求解除租（zū）赁合（hé）同、支付租金等，合同（tóng）解除时间该如何（hé）确定？
北京一中院（yuàn）近期首（shǒu）次适用《中华人民共和国民法（fǎ）典》和《最（zuì）高人（rén）民法院关（guān）于适（shì）用<中华人民共和国民法典（diǎn）>时间效力（lì）的若干规定》中（zhōng）关于（yú）合同（tóng）解除时间的相关规定，依法审理一起房（fáng）屋租赁合同二（èr）审案件，明（míng）晰了合同解除时间确立的规则（zé）。
案情（qíng）简（jiǎn）介：
东山公司因自身业务发（fā）展需要，承租了银石公司（sī）位于郊区（qū）的一套（tào）水库房屋。双方（fāng）在《租（zū）赁合同》中（zhōng）明确（què）约定：租赁期限自2009年6月（yuè）1日至2029年（nián）5月31日，租（zū）金前五年为每年60万元，每五年（nián）增加10万元（yuán），最后五（wǔ）年为90万元。此外（wài），双（shuāng）方还约定了违（wéi）约（yuē）责任，即承租方（fāng）逾期60天（tiān）仍（réng）未交纳（nà）当年租赁费及违约金的，出租（zū）方有权（quán）追究承（chéng）租方违约造成的各（gè）项经济损（sǔn）失。
合同签（qiān）订后，银石（shí）公司依约（yuē）交付了水库房屋（wū），东山（shān）公司按照约定支付（fù）房屋租金（jīn）。然而自2013年开始，东山（shān）公（gōng）司因为自（zì）身业（yè）务经营等原因开始拖欠租金（jīn），直到（dào）2017年6月才补交了部分租金。根据（jù）银行流水显示，东山公司（sī）欠付租金达到（dào）280万元（yuán）。
银石（shí）公（gōng）司将东山（shān）公（gōng）司（sī）诉至（zhì）法院，主（zhǔ）张东山公司长（zhǎng）期拖欠（qiàn）租（zū）金，已（yǐ）经违反《租赁合同》的约（yuē）定（dìng），银石（shí）公司（sī）有权解（jiě）除合同，并（bìng）要求东山公（gōng）司支（zhī）付租金、违约金和占有（yǒu）使用费，同时将涉诉场地（dì）房屋腾退返还（hái）给原告。
东山（shān）公司则辩称，根据《租赁合同》中约定，若东山公司（sī）逾期60天仍未交纳当年租（zū）赁费及违约金，本合同立即终（zhōng）止。东山公司逾期未交付租金（jīn）达60天（tiān），按照合同相关约（yuē）定，本租赁（lìn）合同已经终止，因此双方权（quán）利义务（wù）关系已经消（xiāo）灭。另外（wài），东山公司此（cǐ）前已交纳了（le）100万元保证金，应当折抵相关费用。
法院认为：
一审法院认为，东山公（gōng）司（sī）欠付租金已构成违约，银石公司有权解除《租赁合同》，东山公（gōng）司亦应当向银石公司支付欠（qiàn）付租金（jīn）。一审法（fǎ）院判决解除银石公司和东（dōng）山公司（sī）签（qiān）订的《租赁合同（tóng）》，东山（shān）公司向银石公司支付租金280万元，并（bìng）另行支付占有（yǒu）使用费。东山公司（sī）向（xiàng）银（yín）石公司支（zhī）付违约金4万元。
东（dōng）山公司不（bú）服一审判决，向北京一中院提（tí）出上诉。北京一中院二审（shěn）审理（lǐ）后（hòu）认为，当事人（rén）一方依法主张（zhāng）解除合同的，应当通知对方。根据《民（mín）法典（diǎn）》的规定，当事人一方未通（tōng）知对方，直（zhí）接以提起诉（sù）讼的方式（shì）依法主张解除合同（tóng），人民法院确认该主张（zhāng）的，合同自起诉状副本（běn）送达（dá）对方时（shí）解（jiě）除。东山（shān）公司违反《租赁合同》的约（yuē）定，长期拖欠租金，银石公司在未（wèi）通知（zhī）东山（shān）公司解除合同的情（qíng）况下，直接起诉要求（qiú）解除（chú）其与东山公（gōng）司之间的《租（zū）赁合同》，东山公司于（yú）2020年7月15日收到起诉状副本，《租赁合同》应于2020年7月15日解除。一审法院未明确（què）合同解（jiě）除的（de）时间有误，北京一中（zhōng）院予以（yǐ）纠正。此（cǐ）外，关于东山公司所述的（de）100万（wàn）元保证金（jīn）已（yǐ）实际用于折抵（dǐ）前期欠付的租金，其（qí）应当支付尚未支付的（de）租金。同时，因北（běi）京市新冠肺（fèi）炎的发（fā）生对（duì）经营活动造成了影（yǐng）响，对北（běi）京市采（cǎi）取一级、二（èr）级（jí）疫情防控措施期（qī）间的租（zū）金予（yǔ）以酌情（qíng）降（jiàng）低，故二（èr）审（shěn）法院最终（zhōng）改判东山公司向银（yín）石公（gōng）司支付租金276万元（yuán），对支付（fù）占有使用费和违约（yuē）金的判项（xiàng）予以维持（chí）。
法律（lǜ）实务：
1、民法典已经颁布（bù）并施行（háng），租赁合（hé）同解除（chú）的法（fǎ）律后果为何（hé）不能依据民法典进行裁判?
《最高人（rén）民法（fǎ）院（yuàn）关于适用<中（zhōng）华人民共和国民法典（diǎn）>时间效（xiào）力的若干规定（dìng）》第一（yī）条第（dì）二款规定，民法典施行前的法律事实（shí）引起的（de）民事纠（jiū）纷案件（jiàn），适用（yòng）当时的（de）法律、司（sī）法解释的规定，但是（shì）法律、司法（fǎ）解释（shì）另有规（guī）定的除外。
本（běn）案《租赁合同》中（zhōng）的相（xiàng）关争议发生在民法典实施（shī）前，属于（yú）民（mín）法典（diǎn）实施前的（de）法律事（shì）实引（yǐn）起的民事纠纷，故本（běn）案租赁合（hé）同解除后（hòu）的法律后果（guǒ），仍应当依照《合同法》等民法典（diǎn）实施前的法律（lǜ）规定进行裁判（pàn）。

2、合同解除发生在民法典施（shī）行前（qián），合同解除时间为何能依照民法典的条文（wén）进行（háng）确定?

民法典第五百六十（shí）五条第二款规定：当事人一方（fāng）未通（tōng）知对方，直接以（yǐ）提起（qǐ）诉讼（sòng）或者申请仲裁的方式（shì）依法（fǎ）主张解除合同，人民（mín）法院或者仲裁机构（gòu）确认（rèn）该主（zhǔ）张的，合（hé）同自（zì）起诉（sù）状副本或仲裁申请书副（fù）本送达对方时（shí）解除。
《最高人民法院关于适（shì）用<中华人民共和国民法典>时间效力（lì）的若干规定》第十条规（guī）定（dìng）：民法典实施前（qián），当事人（rén）一方未通（tōng）知对方而直接以提起诉讼方式（shì）依法主张解除合同（tóng）的，适用民法（fǎ）典第五百六十（shí）五条第二款的规定（dìng）。
本（běn）案中，银石公司在（zài）未通（tōng）知对方的情况下（xià）直接起诉要求解（jiě）除《租赁合同》，起诉行为虽（suī）然发（fā）生在（zài）民（mín）法典实施前（qián），但由于民（mín）法典对该（gāi）问题进行了专门规定，故应当按照（zhào）民（mín）法典的规定进行处理。
3、签订合同（tóng）后，一方违约，守约方应当如何行使合同中约定的解除权?
民法典（diǎn）第五百（bǎi）六十五条规定：当事人一方（fāng）依法（fǎ）主张解除合同的，应当通（tōng）知对方。合同自通知到（dào）达对（duì）方时解除。
由此（cǐ），如果一方违约（yuē），守（shǒu）约方（fāng）可以采取向违约方（fāng）发出（chū）合（hé）同解除通知（zhī）书的形式来行使合同解除权，合同自解除（chú）通知书（shū）到达（dá）对方时解除（chú）。同（tóng）时，守约方也可以依据（jù）上文民法典第五百（bǎi）六十五条第二款（kuǎn）的规定，直（zhí）接以提起（qǐ）诉（sù）讼（sòng）或者申（shēn）请（qǐng）仲裁的方式（shì）依法主张解（jiě）除合同（tóng），此时，合同的解（jiě）除时间为起诉状副本或仲裁申（shēn）请书副（fù）本送达对方（fāng）时。