（2009年（nián）8月13日大连市人民政府令（lìng）第105号公（gōng）布（bù））
第一（yī）章（zhāng） 总 则
第一条 为（wéi）了实施国务院《物（wù）业管理条例》，结（jié）合大（dà）连市实（shí）际，制定本（běn）办法。
第（dì）二条 大连市行（háng）政（zhèng）区域内（nèi），业主通过选（xuǎn）聘（pìn）物（wù）业服务企业（yè），由业主和物（wù）业服（fú）务企业（yè）按照（zhào）物（wù）业服务合同约（yuē）定，对房屋及配套的设施设备和相关（guān）场地进（jìn）行维修、养（yǎng）护、管理（lǐ），维护物（wù）业管（guǎn）理区域内（nèi）的环境卫（wèi）生和相关（guān）秩序的活（huó）动（dòng），适用本办法。
第三条 市及县（市）区房地产行政主（zhǔ）管部门负责本行政区域内物业管理活（huó）动的（de）监督（dū）管理工作。
大连经（jīng）济技术开发区管理委员会等市人民政府派出机（jī）构（gòu），负责管理（lǐ）范围（wéi）内物（wù）业（yè）管理活（huó）动的（de）监督管理工作。
价格、民政、工商（shāng）、建设、城建、城乡（xiāng）规划（huá）、公（gōng）安等行政管理部门依据各自职（zhí）责，负责与物业管（guǎn）理（lǐ）活动有关的（de）工作。
街道办事处、乡镇人民政（zhèng）府应当（dāng）协调（diào）物业管理与社区建设的关（guān）系，协（xié）助房地产行（háng）政主管部门对物（wù）业管理活动进行监督管理。居民委员会应当依法履行职责，支（zhī）持、指（zhǐ）导业主（zhǔ）委（wěi）员（yuán）会（huì）日常工作。
第四（sì）条 鼓（gǔ）励依法成立物（wù）业服务行业协会。物业（yè）服务行业（yè）协会应（yīng）当加强行（háng）业（yè）指导和（hé）行业自律，规范经营行为，培训从业人员（yuán），调解行业（yè）内部争议，维护会员合法（fǎ）权益，促（cù）进行业健康发展。
第（dì）二章 业主及业主（zhǔ）大会
第五（wǔ）条（tiáo） 房屋（wū）的所有权人为业（yè）主（zhǔ）。
业主在物业管（guǎn）理活动（dòng）中，享（xiǎng）有下列权利：
（一）按照物业（yè）服务合同的约定，接受物业（yè）服务企业（yè）提供的服务；
（二）提议（yì）召开（kāi）业主大会会议，并就物业（yè）管理的（de）有关事项提出建议;
（三）提出制（zhì）定和（hé）修改管理规约（yuē）、业主（zhǔ）大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会（huì）会（huì）议（yì），行使投票权（quán）；
（五）选举业主委员会委（wěi）员，并享有被选举（jǔ）权；
（六）监（jiān）督业主委员会（huì）的工作；
（七）监督（dū）物（wù）业服务企业（yè）履行物业服务合同；
（八）对物（wù）业共用部位（wèi）、共用设施设备和相关场（chǎng）地使用情况享有知（zhī）情权和监督权；
（九）监（jiān）督物业共用部位（wèi）、共用设施设备专项维修资金（以（yǐ）下简称（chēng）专项维修（xiū）资金）的管（guǎn）理和使用；
（十）法律、法规、规章规定（dìng）的其（qí）他权利。
第六条（tiáo） 业主在（zài）物业管理活（huó）动中，履（lǚ）行下列义（yì）务：
（一）遵守管理规（guī）约、业主大会议事规则，履行（háng）物业服务合同（tóng）；
（二）遵守物（wù）业管理区域内物业共用（yòng）部位（wèi）和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护（hù）等方面的规章制度；
（三）执（zhí）行（háng）业（yè）主大会（huì）的决定（dìng）和业主大（dà）会（huì）授（shòu）权业主（zhǔ）委员会作出的（de）决定；
（四）按照国家有关规（guī）定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳（nà）物业服务费用；
（六）参（cān）加业主大（dà）会时遵守大会程序；
（七（qī））向物（wù）业服务企业提供详实、准确的联系方式；
（八（bā））接受业主大会（huì）、业主委员会对其履行业主义务的监（jiān）督；
（九）法律、法规、规章规（guī）定（dìng）的其他义务。
第七条 下列事项（xiàng）由业主共同决定：
（一（yī））制定和修改（gǎi）业主大（dà）会议事规则；
（二）制定和修改管（guǎn）理（lǐ）规约；
（三）选举业主委员会（huì）或者更（gèng）换业主委员会（huì）成员；
（四）选聘和解聘物（wù）业（yè）服务企业；
（五）筹集和（hé）使用专项维（wéi）修（xiū）资金；
（六）改建、重建建筑（zhù）物及（jí）其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大（dà）事项。
决定前款第（五）项和（hé）第（六（liù））项规定的（de）事项，应当经专有部分占建（jiàn）筑物总（zǒng）面积三分之（zhī）二以（yǐ）上（shàng）的业（yè）主且占总人数三分之二以上（shàng）的业主同意；决定前款其他事项（xiàng），应当经专有部（bù）分占（zhàn）建筑物总面（miàn）积过（guò）半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第八（bā）条 新建物业项目（mù），包括分（fèn）期（qī）建设（shè）和多个单位开发建设（shè），其配套设（shè）施设备和相关场（chǎng）地是共用（yòng）的，应当划分为一个物业管理区域。但是，该物业项目规模较大且被市政（zhèng）道路分割或者（zhě）独立封（fēng）闭的，可以划分为若干个独立的物业（yè）管理区域。
新建（jiàn）物业项目的（de）物业管理区（qū）域，由（yóu）城乡规划主管部门在详细规划（huá）图上明（míng）确（què）。
第（dì）九条 同（tóng）一个物业管理区域内的（de）业主应（yīng）当依法成立一（yī）个（gè）业主大会。
房屋（wū）实际交付使用的专有部分（fèn）占（zhàn）建（jiàn）筑物总面积百分（fèn）之（zhī）五（wǔ）十（shí）以上（shàng）的，可（kě）以成立业主大会。
第十条 物业管理区域符（fú）合成（chéng）立（lì）业主大会条（tiáo）件（jiàn）并准备成立业主大会的，由建（jiàn）设单位（公有住房出售单位）在三（sān）十日内，书面向物业所在地县（市）区房地产行政主管部（bù）门（mén）提（tí）出成立首（shǒu）次（cì）业主大会的报告，同时（shí）提供物（wù）业（yè）出售和业主入（rù）住明（míng）细、物业基本情况（kuàng）等材料。
房地产行政主管部门自接到报告（gào）之日（rì）起三十个工作日内，会同（tóng）街（jiē）道办事（shì）处或者（zhě）乡镇人民政府指导（dǎo）组建业主（zhǔ）大会筹备组。筹备组由业主代表三（sān）人、街道（dào）办事处或（huò）者乡镇人民（mín）政府和建设单位（公有（yǒu）住房出售单位）的代表各一人共五（wǔ）人（rén）组（zǔ）成；其中业主代表由业主（zhǔ）推选或者在街道（dào）办事处、乡（xiāng）镇人民政府的指导（dǎo）下（xià）选定。筹（chóu）备组成员名单（dān）确定后，在物业管理区域内（nèi）书面公告。
建设单位（公有住房（fáng）出售单位）未提出成立（lì）首次（cì）业主大会（huì）报告的，经百分之二十以上业主提议，可以书面向物（wù）业（yè）所在（zài）地县（市）区房地产（chǎn）行（háng）政主管部门提出成立首（shǒu）次业主大会的报告（gào）。符合条件的（de），房地产行政主（zhǔ）管（guǎn）部（bù）门按照前款规定（dìng）指（zhǐ）导组建（jiàn）业主大（dà）会筹备组，建（jiàn）设单位（wèi）（公有住（zhù）房（fáng）出售单位（wèi））提供（gòng）物业出售（shòu）和业（yè）主入住明细、物业（yè）基本情况（kuàng）等材料。
筹备成立首次业主大（dà）会（huì）的费（fèi）用，由业主和建设单位（公有住房出售单位）按所拥有的（de）建（jiàn）筑面积承担。
第（dì）十一条 业主大会筹备（bèi）组履行下（xià）列职责（zé）：
（一（yī））确（què）定（dìng）会议召开的（de）时间（jiān）、地点、形式和内容；
（二）参照（zhào）市房地产行政主管部门（mén）制订的（de）示范文本（běn），拟（nǐ）定业主（zhǔ）大会议事（shì）规则草案和（hé）管理规约草（cǎo）案；
（三）确认业主身份，核定业主的投（tóu）票（piào）权数；
（四）拟定业主委员会委员候选人（rén）产（chǎn）生办（bàn）法，组织推荐业主委（wěi）员会候选人；
（五）做好会议的其他（tā）准（zhǔn）备工作。
前款（kuǎn）第（一）项（xiàng）、第（二（èr））项、第（dì）（三）项、第（四）项规定（dìng）的事项，应当在会议召开十五日前，在物业管理区域内（nèi）书面公告。
第十二条 物业管理区域内业主（zhǔ）人数较多的，可以以幢、单元、楼层（céng）等为（wéi）单位（wèi），推（tuī）选一名（míng）业主代表参（cān）加（jiā）业主（zhǔ）大（dà）会会议。推（tuī）选业主代表参加业主大（dà）会会议的，业主代表应当于参（cān）加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书（shū）面征求其所代表（biǎo）的业主的意（yì）见。需投（tóu）票表决的，业（yè）主赞同、反（fǎn）对（duì）及弃权的具（jù）体票（piào）数（shù）经本（běn）人（rén）签字后，由业主代表在业主大会（huì）会议上代为投票（piào）。
业（yè）主可以委托代（dài）理人参加业主大会会议，代理人应当（dāng）持（chí）业主书面委托书并根据委（wěi）托内（nèi）容（róng）进行投票（piào）表决。数人（rén）共有一个物业（yè）的，共有（yǒu）人可以推选其中一人参加业（yè）主大会会议。
第十三（sān）条 业主大（dà）会（huì）或者业（yè）主委员（yuán）会的决定，对业（yè）主具有约束（shù）力。业主大会或者业（yè）主委员（yuán）会的决定侵害业主合法权（quán）益（yì）的，受侵（qīn）害的业主可以（yǐ）请求人民法院予以（yǐ）撤销（xiāo）。
第十四（sì）条（tiáo） 业主（zhǔ）大会应当依法选（xuǎn）举（jǔ）产生一个（gè）业主（zhǔ）委员会。
业主（zhǔ）委员会由委（wěi）员五（wǔ）人（rén）以（yǐ）上十（shí）五人（rén）以（yǐ）下单数组成，具体人数根据该（gāi）物业管理区域的实际情况确定（dìng）。业（yè）主委员会委员的任期由业主（zhǔ）大会议事规则规定。
业主委员会应当自选举产（chǎn）生之日起三（sān）日内召开首（shǒu）次业主委员会会议，推（tuī）选产生业（yè）主委员（yuán）会主任一人（rén），副主任一至二人。
业主（zhǔ）委员会委员本人、配（pèi）偶及其近亲属不得在为本物业管理（lǐ）区（qū）域提供服务（wù）的物业（yè）服务企业任职。
业主大会（huì）在选（xuǎn）举业主委员会委员（yuán）的同时，具备条件的，应当选举出业主（zhǔ）委员会（huì）候补委员。候补委（wěi）员（yuán）列席（xí）业主委员会会议，不具有表（biǎo）决权。在个别（bié）业（yè）主委（wěi）员会委员资格终止时，经业主委员会决定，从候补委员（yuán）中按（àn）照（zhào）得票多少依次递补，并（bìng）在本物业管理区域内公示。
第十五条 业（yè）主委员（yuán）会委员应（yīng）当符合下（xià）列条件：
（一）是本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）模范（fàn）履行按（àn）时交纳物业（yè）服务费（fèi）用（yòng）及其他业（yè）主义务；
（三）热心公益事业，责任心强，公（gōng）正廉洁，具有一定的组（zǔ）织能力；
（四）具备与物业管理相（xiàng）关的专业知识（shí）；
（五（wǔ））身（shēn）体健康（kāng），有必要的工作（zuò）时间。
第十六条 业（yè）主委员（yuán）会应（yīng）当自选举产生之（zhī）日起十日内，将业主委（wěi）员会（huì）委员（yuán）的姓名、性别、年龄、住（zhù）址、工作单位（wèi）等情况在本物业（yè）管理区域（yù）内显著位置公示。
业主委员会应当（dāng）自选举产生之日起三十（shí）日内，向物业所在地县（市）区房（fáng）地产行政（zhèng）主管部门和街道办事（shì）处（chù）、乡（xiāng）镇人（rén）民政府备案。备（bèi）案材（cái）料中应当载明业主大（dà）会成立情（qíng）况、业主大（dà）会（huì）议事规则、管理规约、业主委（wěi）员（yuán）会委员名单（dān）和各（gè）项表决结果。备案材料齐（qí）全的（de），物业所在地县（市（shì））区房地产行政主管部门和街道办事（shì）处、乡镇人民政（zhèng）府出具（jù）备案回（huí）执。
业主委员（yuán）会的印章刻制（zhì），按（àn）照市房地产行政主管（guǎn）部门与（yǔ）市（shì）公安部门的（de）规（guī）定执（zhí）行。
第十七条 业（yè）主（zhǔ）大会定期会议（yì）应当按照（zhào）业（yè）主大会（huì）议事规则的规（guī）定由（yóu）业（yè）主委员会组织召开（kāi）。物业管理区域内有百分之（zhī）二（èr）十以上（shàng）业主提议，或者经业主委员会决（jué）定，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。但是，已经业（yè）主大会决定的（de）事项，在（zài）下次业（yè）主大会定期会议（yì）召（zhào）开前，不（bú）得提议召开业主大会（huì）临时会议重新决定。
物业（yè）管（guǎn）理区域召开业主大会会（huì）议前，业主委员会应当告知（zhī）相关（guān）的居民委员会。居民（mín）委（wěi）员会可以（yǐ）派（pài）员列席。
业主委（wěi）员会不按（àn）规定（dìng）组织召开（kāi）业主大会会（huì）议的，物业所在地的县（市）区房地产行政主管（guǎn）部门应当责令业主委员会限期组织召开；逾期仍不（bú）召开的，经百分之二十以上业主申请，由物（wù）业所在地县（xiàn）（市（shì））区房（fáng）地产行（háng）政主管部门（mén）会同街（jiē）道办事处、乡镇人民政府指导业（yè）主（zhǔ）召（zhào）开。
第十（shí）八条 业主委员会（huì）执行业主大会（huì）的决定事项，履行（háng）下列职责：
（一）召集业主大会会（huì）议，报告物（wù）业管理的实（shí）施情况；
（二）代表（biǎo）业主与业主大会选聘的（de）物业服务企业签订物（wù）业服务（wù）合同；
（三）及时了解（jiě）业主、物（wù）业使（shǐ）用人的意见和（hé）建议，掌（zhǎng）握物业服（fú）务（wù）企业履（lǚ）行物（wù）业服（fú）务（wù）合同（tóng）情（qíng）况；
（四）监督管理规约的实（shí）施；
（五）法律、法规以及业主大会赋予的其他职（zhí）责。
第十九条 三分之一以（yǐ）上业（yè）主委员会委（wěi）员提议（yì）或（huò）者业主（zhǔ）委（wěi）员会主任认为有必要的，应当召开业主委员会会议。业主委员会会议每年（nián）至少（shǎo）召开一次。
召开业主委员会会议，应（yīng）当有过（guò）半数委（wěi）员出席。业主委（wěi）员会作（zuò）出决定应当经全体委员（yuán）人（rén）数的半数以上书（shū）面同意。
业主委员会（huì）的决定应当自决（jué）定作出之日起三日内在物业（yè）管理区域（yù）内（nèi）公告后（hòu）生（shēng）效。
第二十条 业主委员会有下列情形（xíng）之一的，应当召（zhào）开业主（zhǔ）大会予以改选：
（一）过半（bàn）数以（yǐ）上委员不履行职责（zé）的；
（二）多次侵犯业主合法权益（yì）又不整改的；
（三）做出（chū）违法或者错误决（jué）定，经有（yǒu）关行政主管部门责令改正（zhèng），但拒不改正或者拖延（yán）改正（zhèng）的。
业主委员会不召（zhào）集业主大会改（gǎi）选的，经百分之二十（shí）以上业（yè）主申请，物（wù）业所（suǒ）在地县（xiàn）（市）区房地产行政主管部门可以（yǐ）会（huì）同街道（dào）办事处、乡镇人民（mín）政府组织召开业主大会改（gǎi）选。新的（de）业主委员会成（chéng）立后，按照本办法第十六条的规定公示（shì）、备案。
第二十一条 业主委（wěi）员会委员（yuán）、候补委员（yuán）不再是本物业管理区域内业主的，其委员、候（hòu）补委员资格自行终止（zhǐ）。
业主委员会（huì）委员、候补委员有下列情（qíng）形之一（yī）的，业主委员会会议（yì）可以决定终止其委员（yuán）、候补委（wěi）员资格：
（一（yī））以书面形式向业（yè）主大会（huì）或者业主（zhǔ）委员会提出辞职的；
（二）受过刑事处分的；
（三）因（yīn）疾病等原因丧失履行职责能力的；
（四）不履行业主义务的（de）；
（五）无（wú）正当理由连续三次不（bú）参加业主委员会会议的；
（六）不宜继续担任业（yè）主委员会委（wěi）员、候补委员的其他情形。
业主委（wěi）员会委员资格终止的，应（yīng）当自（zì）终止之日起三日内将其保管的有（yǒu）关财务凭证、档（dàng）案等文件（jiàn）资料、印章（zhāng）及其（qí）他属于（yú）全体业主（zhǔ）所有的财物交还给业主委员会。
第（dì）二（èr）十二（èr）条（tiáo） 业主委员（yuán）会根据业主大会议（yì）事规则（zé）规定的任期届满二个月（yuè）前，应（yīng）当（dāng）召集业主大（dà）会，组织换届选（xuǎn）举；无力召集业主大会（huì）、组织换届（jiè）选举的，由物业（yè）所在地县（市）区房地（dì）产行政主管部门会同街道办事处（chù）、乡（xiāng）镇人民政府组织换届选举。
第二十三（sān）条 物（wù）业管理区域不成立业主大会的（de），可以由房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政（zhèng）府，在（zài）征得专（zhuān）有部分（fèn）占建筑物总面积过半数且（qiě）总人（rén）数过半数的业主同（tóng）意（yì）后，将本办法第（dì）七条第（二）项、第（四）项、第（五）项、第（六）项、第（七）项事项，委（wěi）托物业管（guǎn）理区域所在地（dì）的居（村）民（mín）委员会组织实施。委托期限为三年，可以连续委托。
按照城市总体规（guī）划属于农村城市化范围（wéi）内的住宅项目，需要对房屋及配套的设施设备和相（xiàng）关（guān）场（chǎng）地（dì）进（jìn）行维修、养护、管（guǎn）理，维护本区（qū）域环境卫（wèi）生（shēng）和相关秩序（xù）的，可以（yǐ）由居（村（cūn））民委员（yuán）会参照业（yè）主委员会职责，按照有（yǒu）关法律、法规和规章的（de）规定开（kāi）展工作。
第二十四条（tiáo） 业主大会（huì）、业主委员会（huì）和接受委（wěi）托的（de）居（村）民（mín）委员会开展工作的经费由全体业主承担，不得由物业服务企业承担（dān）。业主大会、业主委员（yuán）会和接受委托（tuō）的居（村）民委员会工（gōng）作经费（fèi）使用（yòng）情（qíng）况应当定期在物业管理区域内（nèi）公（gōng）告，接受业主的（de）监督。
第三章 前期物业管理
第二十五（wǔ）条 建设单位应当在物业管理区（qū）域内（nèi）提（tí）供（gòng）物业管理用（yòng）房：建（jiàn）筑物总面（miàn）积五万平方米（建筑面积，下同）以下的，为一百至二百平方米（mǐ）；超过五万平方米（mǐ）的，每五万平方米（mǐ）以内（nèi），增加五十至一百平方米。物业（yè）管理用房中的业（yè）主（zhǔ）委员会用房面积不低（dī）于三十平方米。
物业管理用房应当为（wéi）地面以上（shàng）的独立成套房屋，水、电（diàn）、煤（méi）气、暖气、通（tōng）信、排水等设施设备齐全，具备使用条（tiáo）件。门（mén）卫（wèi）房、电话交换机房、监（jiān）控室、员工休息（xī）室、换衣间、浴室（shì）、食堂、储藏室（shì）等面积不计入物（wù）业管理用房面积。
物业（yè）管理用房（fáng）具体位置，由城（chéng）乡规划主管（guǎn）部门在确定详细（xì）规划图时明（míng）确。
物业管理（lǐ）用（yòng）房的所有权依（yī）法属于业主。未经（jīng）业主大会同意，任何单位和（hé）个人不得改变物（wù）业管理用房的用途。前（qián）期（qī）物业服务合同终（zhōng）止时，物（wù）业服务企业应当将物业管理用房（fáng）移交给业主委员会或（huò）者建设单位管（guǎn）理。
市房地产（chǎn）行政主（zhǔ）管部门（mén）在核发商品房预售许可（kě）证和办理房屋所有权（quán）初始（shǐ）登记（jì）时（shí），应当核查并注明物业（yè）管理用房房（fáng）号。
第二十六条 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的（de）方式选（xuǎn）聘具有（yǒu）相应（yīng）资质的物业服务企业。招标（biāo）时应当在发（fā）布招标公告（gào）或者发出投（tóu）标邀请书（shū）的十日前，持下列材料到物业（yè）所在地的县（市）区房地（dì）产行政（zhèng）主管部门备案：
（一（yī））建设项目中标确认书（shū）或（huò）者（zhě）具（jù）有法律效力的其他批准文件；
（二）经批准的建设项目详细规划图；
（三）招标公（gōng）告或者（zhě）投（tóu）标邀请书；
（四（sì））招标（biāo）文件；
（五（wǔ））法律、法规（guī）、规章规定的其他材料。
房地产行政（zhèng）主（zhǔ）管部（bù）门发现招标有违（wéi）反（fǎn）法（fǎ）律、法规、规章（zhāng）行（háng）为的，应（yīng）当责令（lìng）招标人（rén）改正。
选聘物（wù）业服务企（qǐ）业，投（tóu）标人（rén）少于三个或者同一物（wù）业管理区域住宅物业建（jiàn）筑面积在二万平方（fāng）米以下的，经（jīng）物业所在地县（市）区房地产行政主（zhǔ）管（guǎn）部门批准，可以采用协议方式选聘具（jù）有资质的物业服务（wù）企业。
第二十七条（tiáo） 新（xīn）建（jiàn）住（zhù）宅物业，建设单位应（yīng）当在取得商品房预售许可（kě）证之前完成前（qián）期（qī）物业服务企业选聘工作，并与中标或者协商选（xuǎn）聘的（de）物业服务企业签订前（qián）期物业服务合同。
建设单位在（zài）办理商品（pǐn）房预售许可证时，应（yīng）当提（tí）供前期（qī）物业（yè）服务合同和物业服务方（fāng）案，物业服务方案应当载明选聘物（wù）业服务企（qǐ）业情况。
第二十八（bā）条（tiáo） 建设单位（wèi）销（预）售物业时，应当（dāng）将选聘（pìn）的物（wù）业服务企业情况、前期物业服务合同、临时（shí）管理（lǐ）规约、物业管（guǎn）理区域图、物业服（fú）务内（nèi）容、服务标准、物业服务费标准（需（xū）注明（míng）以价格主管（guǎn）部门批准为准）等事项，向物业所在地县（市）区（qū）房（fáng）地产行政主管部门备（bèi）案并在销售（shòu）场所公示。物（wù）业买受人与建设单位签订（dìng）物业买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理（lǐ）规约及同意（yì）公示（shì）的其他事项。
第（dì）二十九条 物业服务企业承接（jiē）物（wù）业时，应（yīng）当与建设单（dān）位对物业共用部位、共用设（shè）施设备进行查验（yàn）。经查验存在问（wèn）题（tí）的（de），双方（fāng）应当（dāng）书面约定解决时限（xiàn）和方法。
物业共用部位、共用设施设备有重大质量问（wèn）题的（de），建设单位应（yīng）当进行整改。待整改完（wán）成，双（shuāng）方验收合格后，再（zài）行移交。
第三十条 建设单位在物业竣工或者（zhě）交（jiāo）接物业时（shí），应（yīng）当将物（wù）业管理区域（yù）内的下列资料分（fèn）别移交城市建设档案馆和物（wù）业服务企业保管：
（一（yī））竣工总平面图，单体（tǐ）建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等（děng）竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养（yǎng）等技术资料；
（三）物业（yè）质（zhì）量（liàng）保（bǎo）修文件和（hé）物（wù）业使用（yòng）说明文件；
（四）物业（yè）管理（lǐ）所必需的其（qí）他资（zī）料。
移交物业服（fú）务企业的前款资料归全体业主所有。物业（yè）服务企业因管理不善导致资（zī）料丢失（shī）或者损坏（huài）的，应当（dāng）负责补齐。前期物业服务（wù）合（hé）同（tóng）终止时，应（yīng）当（dāng）全部移交（jiāo）给业（yè）主委员会或者（zhě）建设（shè）单（dān）位。
第三十一条（tiáo） 建设（shè）单位应当按照国家规定的保修范围和保修（xiū）期（qī）限，承（chéng）担物业的（de）保修责任。物业服务企业对（duì）属于保修范围和保修（xiū）期内的房屋（wū）质量问题（tí），应当及时通知建设单位。建设单位应当立即（jí）通知施工单位到现（xiàn）场核查情况，予以保修。建设单位无法通（tōng）知（zhī）施工单位或者施工单位不按工程质量保修书约（yuē）定（dìng）进行（háng）保修的，建设单位应当另行（háng）委托（tuō）其他（tā）单位保修（xiū）。
建设（shè）单位不（bú）履行保（bǎo）修义务或（huò）者拖延履行保修义（yì）务的，物业（yè）服务企业（yè）可以向建设（shè）行政主管部门反映，由（yóu）建设（shè）行政主管部（bù）门依法进行（háng）监管。
保修期满或（huò）者（zhě）保修范围以外的物业维修、保养由物业服务（wù）企业按照物业服务（wù）合同的约定承（chéng）担。
第四章 物业（yè）管（guǎn）理服务
第三十二条（tiáo） 从（cóng）事物业（yè）服务的单位应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内，向市房（fáng）地（dì）产行政（zhèng）主管（guǎn）部门申请取（qǔ）得物（wù）业服务企业资质证书。
物业服务企业资质证书不得转让、出租、出借。
第三（sān）十三条 物业服务企业应当在办公地点显著（zhe）位置，将物业服务企业资质（zhì）证书、服务项（xiàng）目、服务标准、服务电话等公（gōng）示，并按（àn）照（zhào）价格主管部门的规定进行收（shōu）费公示。
第三十（shí）四条 业主应当根据（jù）物业服务合（hé）同的（de）约定按（àn）时交纳物业服务费（fèi）用。业主与物业使用人约定由物业使用人（rén）交纳物业（yè）服（fú）务费用的，从其约定，业主负（fù）连带交（jiāo）纳责（zé）任。
已竣工但尚未出（chū）售（shòu）或者尚未交给物（wù）业买受人的物业，物业（yè）服务费用由（yóu）建设单位按收费标准交纳。
违反物（wù）业服务（wù）合（hé）同约定，业主（zhǔ）未（wèi）按时交纳（nà）物业服务费用的，业主委员会（huì）应当督促其限期交纳；逾期（qī）仍不交纳的（de），物业（yè）服务企业可以向人民法院起诉。
第三十五条 业主出（chū）租物业的，应当（dāng）在物业租赁合同中，对物业服务费用的交纳作（zuò）出约定，并在合同签订后十（shí）日（rì）内，将物业（yè）承租人、出租期限及物业费用的交纳等约定事项书面告知（zhī）业主委员会和物业服（fú）务企（qǐ）业。
物业转让时，买（mǎi）受人应当要求出卖人结清物业服（fú）务（wù）费（fèi）和住房维修费用。未结清的，由买卖双方与（yǔ）物业服务（wù）企（qǐ）业约定结清方式（shì）。
第三十六条 物业管理（lǐ）区域内，供水、供电（diàn）、供气（qì）、供热、通（tōng）信（xìn）、邮政、有线电（diàn）视等（děng）单位（wèi），应（yīng）当向接受其服务的最（zuì）终用户收取相（xiàng）关（guān）费用。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业（yè）主收取手续费（fèi）等（děng）额外费用。
第三十七条 物业服（fú）务企业（yè）应当履行物业服（fú）务合同，接受业主、业主大（dà）会、业主委员会的监督。业主委（wěi）员会（huì）应当就（jiù）物（wù）业服务企业履行合同（tóng）约定（dìng）情况每（měi）年至少一（yī）次征（zhēng）求（qiú）业主意（yì）见，认为履（lǚ）行合（hé）同约定的（de），予以确认；业主（zhǔ）要求整改的，通（tōng）知物业服务企业及（jí）时整改。
第三十八条 物业服务（wù）合同（tóng）期满前，物业服务企业和业主委员会无正（zhèng）当（dāng）理由不得单（dān）方面提前解（jiě）除合同。一（yī）方依法或者（zhě）依据合同约定要（yào）求提（tí）前解除物业服（fú）务合同的，应当提前二个月书面告知对方及物业所（suǒ）在地县（市）区房地产行政（zhèng）主管部门。
物业服务合同期满二个月前（qián），业主委员会应当召集业主大会（huì）会议，讨论决定物业服务企业的聘用（yòng）事项。业主大会决定继续聘用的，应当依法与物业（yè）服务企（qǐ）业签（qiān）订新的物业服务合（hé）同；不继续聘用的，应（yīng）当（dāng）按照本办法规定重新选聘新的物业服务企业。
第三十九条 物业服务合同期满不再（zài）续（xù）订以（yǐ）及依法解除（chú）或者依据（jù）合（hé）同（tóng）约定提（tí）前（qián）解除的（de），原物业服（fú）务企业应当自合（hé）同终止之（zhī）日起十日内退出（chū）该物业管理（lǐ）区域（yù）。在退出物业（yè）管（guǎn）理（lǐ）区域（yù）之前，应（yīng）当按照国务院《物业管理条（tiáo）例》的规定，向业（yè）主（zhǔ）委员会或者新聘（pìn）的物业（yè）服务企业移（yí）交物业（yè）管理所（suǒ）需资料、预收的物（wù）业（yè）服务费用（yòng）及其收支账目和（hé）物业管理用房。
物业服务合（hé）同终止时，业主（zhǔ）委员（yuán）会（huì）与原物业服务企业应当成立移交小组，负责处理相关债（zhài）权债务和物业管理（lǐ）资料移交等事务（wù）。原物业服务企业不（bú）得（dé）以未结清债权债务为由拒（jù）绝移交或（huò）者退出。
物业服务企（qǐ）业退出物业（yè）管（guǎn）理区域后（hòu），业主大会尚未选聘出物业服（fú）务企业（yè）的（de），环境卫生工作由（yóu）城建部门委托经核准的（de）生活垃圾经营性处置单位负责（zé）；物业共用设施设（shè）备、场地需要维修养（yǎng）护的，由利益相关的（de）业主（zhǔ）按照规定使（shǐ）用专项维修资金维修；没有专项维修资金或（huò）者专项维修资金不足的，由利益相关的业主自筹。
第四十条 业主、业主委员会、物业使用（yòng）人和物业服（fú）务企业在物（wù）业管理（lǐ）活动中发生（shēng）矛盾和（hé）争议的，可以向物业所在地的街道办事（shì）处、乡镇人民（mín）政府或者居民委员会反映，街道（dào）办事处、乡（xiāng）镇（zhèn）人民政府或（huò）者居民委员会应当及时进行调（diào）解（jiě）。
市房地（dì）产行（háng）政主管部门应当建（jiàn）立（lì）物业（yè）投（tóu）诉制度，对业主、业主（zhǔ）委员（yuán）会、物业使用人和物业服（fú）务企业在（zài）物业管理活（huó）动中的投诉，应当依法及时调查、处理，并将调查或者处理结果及时回复投诉人；属于（yú）其他行政管理部门（mén）职责的，市房地产（chǎn）行政主（zhǔ）管部（bù）门应当及时移交有关行政管理部门处理，并告（gào）知（zhī）投诉人。
第五章（zhāng） 物业的使用与维护（hù）
第（dì）四十一条 业（yè）主、物（wù）业使用人使用物业时，应当遵守法律、法规、规（guī）章和管理规约的规定（dìng），在供（gòng）水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰（shì）装修、环（huán）境卫（wèi）生、环境保护等方（fāng）面，按照有利于物业（yè）安全使用，外观整洁以（yǐ）及公平合理、不损害公共利（lì）益和他（tā）人合（hé）法（fǎ）权益（yì）的原（yuán）则（zé），处理好相邻关系（xì）。
第四（sì）十二条（tiáo） 在物业管理区域内不（bú）得有下（xià）列行为：
（一（yī））擅自拆（chāi）改房屋承重结构；
（二）侵（qīn）占、损坏公共场地、共（gòng）用部位、共（gòng）用设（shè）施设（shè）备；
（三）擅自改（gǎi）变（biàn）物业规（guī）划（huá）用途；
（四）违（wéi）反规定饲养家禽、宠物；
（五）违反（fǎn）规定（dìng）摆摊设点、占道经（jīng）营；
（六）违反（fǎn）规定倾倒垃圾（jī）、污水和抛掷杂物（wù）；
（七）在建筑（zhù）物、构筑物上（shàng）违章搭建、涂写、刻画或者（zhě）违反规（guī）定（dìng）悬挂、张贴（tiē）宣传（chuán）品；
（八）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性（xìng）物质的物品，排放（fàng）有（yǒu）毒、有（yǒu）害物质或者超（chāo）过（guò）规定标准的噪音；
（九）违反规定从事妨（fáng）碍业主正常生活的经营活动；
（十）法律、法规、规章和管理（lǐ）规约禁止的其他行为。
有前（qián）款（kuǎn）所列行为之一的，物业服（fú）务企（qǐ）业应当及时劝阻、制止，督促（cù）改正；拒不改正的，应（yīng）当及时向有关行政管理部门报告（gào）。有关行政（zhèng）管理部门在（zài）接到报告后，应当依法对违法行（háng）为（wéi）予以制止或者依法处理。
第四十三（sān）条 业主或者物业（yè）使用人装（zhuāng）饰装（zhuāng）修（xiū）物业，应当事先书面告知物业（yè）服务企业。物（wù）业服务企业按照有关规（guī）定（dìng），与业（yè）主或者物业使用人（rén）签订（dìng）物业装饰装修协议，发现违反法律、法规（guī）、规章和（hé）协（xié）议行为的（de），应当制止。已造成不良后果或者不听制止的，按（àn）照（zhào）建设（shè）部《住宅室内装饰（shì）装修管理办（bàn）法》的规（guī）定处理。
第四十四条（tiáo） 物业（yè）管理区域内按照规划（huá）建设的公共建筑和（hé）共用（yòng）设施，不得改变用途。业主依（yī）法确需改变公共建筑（zhù）和共用设施用途的，业（yè）主（zhǔ）委员会应当持业主大会决议到有（yǒu）关行政管（guǎn）理部门（mén）办理（lǐ）手续，经批准的，由（yóu）业（yè）主委员会持有关批准文件告知物业服务企业。涉及（jí）需要（yào）改变物业服务（wù）合同约定事（shì）项（xiàng）的（de），应（yīng）当与物（wù）业服务（wù）企业重（chóng）新（xīn）约定。
业主大（dà）会决定前款事项前，由（yóu）业主委（wěi）员会征（zhēng）求物业服务企（qǐ）业的意见。物业服务企业根据法（fǎ）律、法（fǎ）规和规章的规定，认为不宜改（gǎi）变用途的（de），应当（dāng）向业主委员会（huì）做出（chū）书面（miàn）说明。业主大会（huì）的决（jué）议违反法律、法规（guī）和规章规定的，物业服务企业应当报告相关行（háng）政主（zhǔ）管部门。
第四十五（wǔ）条 供水、供电、供气、供热、通信、邮政、有线电视等单位，应当依法承（chéng）担物业（yè）管理区域内相（xiàng）关管线和设（shè）施（shī）设备的维修、养护的责任。
供（gòng）水、供（gòng）电、供气、供（gòng）热（rè）、道路（lù）、排水、通（tōng）信、邮（yóu）政、有线电视等（děng）单位，在物业管理区域内的新增（zēng）、养护、维修、更新和改造工程,需要（yào）临时占用、挖掘道（dào）路、场地或者共用部位的，应当（dāng）在（zài）计划施工十五日前，持施工计划书、图纸等材料，与物业（yè）服务（wù）企业就施工（gōng）时间、施工范（fàn）围、恢复（fù）方式、违约责任等事项签订协议后，方可施工。物业服务企业不得（dé）无故阻挠施工。
紧急抢险的，施工单位应当在抢险同时向（xiàng）物业服务企（qǐ）业通报（bào），施工后及时（shí）恢复原状。
第四（sì）十六条 车辆（liàng）在物业管理区域内公（gōng）共场地或者占用业主共有道路的停（tíng）放、收费（fèi）、管理（lǐ）和费（fèi）用（yòng）的使用办法等事项，由业主大会决定。
物业管理区域停车场管理办法的示范文（wén）本，由市房（fáng）地产（chǎn）行政主管部门制定（dìng）。
第（dì）四十七条 利用物业共（gòng）用部位、共用（yòng）设施设备（bèi）从事经营活动的，在向有关行政主管部门办（bàn）理审批手续前，应当（dāng）征得相关业（yè）主、业（yè）主大会书面同意，并征求物业服务企（qǐ）业意见。经（jīng）批准的，应当与物（wù）业服（fú）务企（qǐ）业签订有偿使用协（xié）议，所得收益归全体业主（zhǔ）所有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决（jué）定（dìng）使用（yòng）。
物业服务企（qǐ）业与物业（yè）共有（yǒu）部位、共用设施设（shè）备的经（jīng）营者签订有偿使用协议，不得损（sǔn）害业主（zhǔ）的合法权益。
第四十八条 利用物（wù）业共用部位、共用设施设备从事经（jīng）营活动，应当遵守有关（guān）法律、法（fǎ）规和规（guī）章的规定，不得影响房屋（wū）安全和正常使（shǐ）用。
第（dì）四十九条 业主转让（ràng）或（huò）者出租物业时，应当将管理规约、物（wù）业管理（lǐ）有关规定告（gào）知受让人或者承租（zū）人（rén），受让人或者承租（zū）人应当认真履行并承担相应责任（rèn）。
业主应当在物（wù）业（yè）转让（ràng）合（hé）同或者租赁（lìn）合同签订之日起十（shí）日内，将物业转让或（huò）者出租的（de）有关情（qíng）况（kuàng）书面告知物业服务企业。
第（dì）五十（shí）条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关（guān）规定交纳专项维修（xiū）资金。
专（zhuān）项维修资金属于业主所有，专（zhuān）项用于物业（yè）保修期满后（hòu）物（wù）业共用部位（wèi）、共（gòng）用设（shè）施设备的维修和（hé）更新（xīn）、改造，不得挪作他用。
第五十一条 物业共用部（bù）位、共用设（shè）施在保修（xiū）期满后出现严重损（sǔn）坏，影响业主和（hé）物业（yè）使用（yòng）人正常生活和安全，业主不同意（yì）维修（xiū）的，市房地（dì）产行（háng）政主（zhǔ）管部门（mén）可以（yǐ）组织物业服（fú）务企业维修，并告（gào）知业主大（dà）会，维修费用在专项维（wéi）修资金（jīn）中支付。
第六（liù）章 法律责任
第五十二（èr）条 建（jiàn）设单位（公有（yǒu）住房出售单位）违反本办（bàn）法有下列行（háng）为之一的，由房（fáng）地产行政主管部门责令限（xiàn）期（qī）改（gǎi）正（zhèng），逾期不改正的，处五千（qiān）元以上一万元以下（xià）罚款：
（一）违反本办（bàn）法第十条规定，不提出成立首次业主大会报告或者（zhě）不（bú）提供物（wù）业出（chū）售和业主入住明细、物业（yè）基本（běn）情（qíng）况等材料的；
（二）违反本办法第二十八条规定，未（wèi）将应当备（bèi）案、公示的事（shì）项备案、公示（shì）的。
第（dì）五十三条 物业服务（wù）企业违反本办法（fǎ）有（yǒu）下列行（háng）为之（zhī）一的，由房地产行政主（zhǔ）管部门按照下列规定（dìng）处罚：
（一）违（wéi）反本办法第三十条第二款规（guī）定（dìng），将资料丢失或者损（sǔn）坏，又不补齐（qí）的（de），责令（lìng）限期改正；逾（yú）期（qī）不改正的，处（chù）五千元以（yǐ）上（shàng）一（yī）万元以（yǐ）下罚款；
（二）违（wéi）反本办法第三十二条第（dì）二款规（guī）定（dìng），转让、出租、出借物（wù）业（yè）服务企业资质证书的，责令限（xiàn）期改（gǎi）正，处五千元（yuán）罚款；
（三）违（wéi）反本办法第四十五条（tiáo）规定，无故阻（zǔ）挠施工的，给予警告，责令改正。
第五十四条 物业服务企业违反本办法第三十（shí）九条规定（dìng）不退出物业管理区（qū）域的，业主（zhǔ）委员会可以依法提起诉讼。
第五（wǔ）十五条 违反本（běn）办法（fǎ）涉及其他行政（zhèng）主管部（bù）门权限（xiàn）的，由有关行政主（zhǔ）管部门依法处理。
第七章 附 则
第五十六条 业主自行或（huò）者（zhě）委托其他管理人对房屋及配套的设施设（shè）备和相关场地进行维修（xiū）、养护、管（guǎn）理（lǐ），可以（yǐ）参照本办法执行。
第五十七条 本办法自2009年10月1日起施行。
大连市人（rén）民政府1999年（nián）12月23日公布的《大连市城市住宅区物业（yè）管理（lǐ）办法》（大政发 [1999] 123号（hào））同时废止。
